原标题：高价拿地 中铁辟面对“地王陷阱”1月8日，中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元取得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算，该地块4.3万元/平方米的单价创下了苏州最低楼面价记录，沦为新的单价地王。资料表明，该地块周边二手房项目当前均价大约为3.4万元/平方米，中铁辟此次拿地价格重现了“面粉喜过面包”的现象。

业内分析指出，在地方调控政策持续，限价令无法断裂的局面下，当前土地市场的地王项目广泛面对“入市无以、回本无以”的窘境。特别是在是，近两年在土地市场保守拿地的企业将面对“高价地陷阱”。

中铁辟溢价率43.9%夺下苏州地王1月8日，苏州打开2018年第一场土地拍卖会。根据转让公告信息，编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块，转让面积为37909平方米，容积率0.6，建筑面积大约22745.46平方米，接续总价6.82亿元。业内人士测算，该地块起拍楼面价约30000元/平方米，为当日拍卖会土地起拍楼面价最低，最低楼面禁售也约45000元/平方米。

据报，还包括中铁辟、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参予“苏地2017-WG-47号”竞拍。最后，中铁建以总价98185万元竞得，成交价楼面价43167元/平方米，溢价率43.9%。值得一提的是，该地块43167元/平方米的楼面价创下苏州市住宅地块单价纪录，比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”（楼面价38745元/平方米）高达近5000元。

此外，较2017年全市最低成交价楼面价高达1.45万元/平方米（大约50%）。即便是对比土地市场较热的2016年，该成交价单价某种程度高达大约4000元/平方米。资料表明，2017年苏州房地产市场总体稳定有序，单价地王和总价地王基本绝迹。多达，2017年全年苏州土地市场最低成交价楼面价为28861元/平方米，而2016年的苏州市土地最低单价为成交价38745元/平方米的“仁恒苏州地王”。

高价地广泛无以散户值得一提的是，这并不是中铁辟第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日，坐落于苏州工业园区万寿街北、始月街西的“苏园土悬挂（2016）04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得，惜成交价766667万元，楼面价27757元/平方米，溢价率53%。

2017年12底，中国指数研究院针对2016-2017年苏州市区所有土拍电影宅地统计分析表明，2016年苏州市区土拍电影宅地共75宗，其中已入市地块49宗，占到比65%；仍未预售地块26宗，占到比35%。同时，并未预售地块转让时间大多数都在2016年9月后。从26个未预售地块来看，楼面价38745元/平方米的“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”、28964元/平方米“中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块”，某种程度都是“楼面价坐落于区域板块高位的地块”。中指院一位涉及负责人分析认为，这些地块成交价楼面价与周边竞品项目成交价均价差距并不大，甚至“面粉喜于面包”，在楼市调控放宽环境下，盈利空间受限。

该负责人更进一步认为，“针对苏州市场，成交价楼面价20000元/平方米以上地块，高价地定价与成交价楼面价比值仅有为1.3~1.6倍区间，盈利空间无非受限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目广泛无法散户。”“地王项目”成陷阱1月16日，中国土地勘测规划院发布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。

结果显示，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比增长速度上升；二线城市各用途地价环比、同比增长速度皆稳定增长态势。业内专家认为，由于一线城市调控政策尤为严苛，当前土地市场的风险早已从一线城市向二三线，甚至三四线移往。其中，二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被普遍认为为是土地价格打破理性区间的风险区域。

克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报认为，这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中，截至目前有14宗仍未动工。主要集中于在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市，其中少有2016年上半年成交价的“苏地2016-WG-26号地块”，闲置时间已约一年以上。“事实上，这些地王项目一般都正处于房价较高的一二线城市，这些城市往往也是2017年政府‘触房价’的重点区域，区域‘禁售’甚至直扑地王项目拿地楼面价，当前入市必定亏本”。

克而瑞研究中心分析师杨科伟分析指出，例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”，拿地楼面价多达3.8万元/平方米，目前区域最低禁售标准为4万元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。杨科伟回应，2017年开始地方楼市调控政策大大升级，“四限”范围力度持续配套，整体市场上行趋势也更为显著，特别是在是政府区域“禁售”政策的实施，对房企将要入市的地王项目冲击极大。

“因部分地王项目拿地成本过低，‘面粉喜于面包’的现象屡见不鲜，在地王成交价楼面价与周边竞品项目成交价均价异于的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

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